Zum Start einer Immobilienvermittlung empfehlen wir eine Ermittlung des Marktwertes Ihrer Immobilie. Basierend auf den technischen und wirtschaftlichen und individuellen Merkmalen Ihrer Immobilie bauen wir gemeinsam mit Ihnen die individuelle Marketingstrategie für den Verkauf Ihrer Immobilie auf. Basierend auf dem aktuellen Marktumfeld ist es essenziel gezieltes Marketing in Richtung des passenden Käufer Klientels zu lenken und diese gezielt zu erreichen
Welche Vorteile hat eine Wertermittlung über Makler?
Die in einer Vielzahl von Portalen angebotene kostenfreie Wertermittlung ist ein sehr gutes Tool um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Die Portale nutzen große Datenmengen und computerbasierte Algorithmen, die sehr gute Ergebnisse liefern, jedoch ein persönlicher Besuch vor Ort und ein Eindruck über ein zu vermarktendes Objekt sowie das etwaige Kennen der potentiellen Käuferschicht und deren Präferenzen können über diese Systeme noch nicht abgebildet werden.
Uns ist es wichtig, einen persönlichen Eindruck über Substanz, Lage, Ausstattung und vor allem dem tatsächlichen, optimalen Verkaufspotenzial Ihrer Immobilie kennen. So schaffen wir MEHRWERT!
SPEZIELL UNSERE MARKTKENNTNIS IM RAUM
Gerne erklären wir Ihnen auch wie sich eine solche Wertermittlung gennerell zusammensetzt. Denn die Anwendung der einzelnen Bewertungsmethoden variiert je nach Verwendungsart der Immobilie. Sei es Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert.
Verfahren zur Marktpreisermittlung
Gebrauchte Immobilien werden nach den Marktwert (Verkehrswert) bewertet
Hierbei handelt es sich um den Wert, welcher bei Veräußerung am Mark mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erzielen ist. Dieser ist auf einen Stichtag sowie die vorherrschenden Marktverhältnisse bezogen.
Für die Ermittlung des Marktwertes hat der Gesetzgeber 3 Verfahren festgelegt, welche bei der Berechnung des Marktwertes herangezogen werden. Die jeweils angewandte Bewertungsmethode hängt von individuellen Beschaffenheit Faktoren der Immobilie.
Die Vergleichswertmethode wird in der Regel angewandt bei baugleichen bzw. ähnlichen Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen oder Reihenhäusern.
Hier wird das aktuelle Marktumfeld und die Marktlage berücksichtigt.
- Anwesen und Objekte in der gleichen Region
- Objekte mit annähernd ähnlicher Größe
- Ähnliche Ausstattung und Zustand
- Infrastruktur und Lage
- Grundstücksgröße und Baujahr des Objekts
- Baubeschreibung und Außenanlagen
- Wohnumfeld (Nachbarschaft, Einkommens und Altersverteilung)
Die Methode ist jedoch lediglich eine Momentaufnahme und spiegelt etwaige Marktschwankungen nicht wieder. Mangelt es an Vergleichsobjekten so vermag diese Methode bei der Werteinschätzung schwierig zu Aussagen zu kommen.
Sind kaum Modernisierungsmaßnahmen bzw. werterhaltende und wertsteigernde Maßnahmen am Objekt durchgeführt worden, so kann dies negative Auswirkungen bei der Immobilienbewertung haben. Wurden im Gegenzug eine neue Heizung, eine neue Küche, neue Fenster ein neues Dach eingebaut, energetische Sanierungsmaßnahmen etc. getroffen, so wirkt sich dies positiv auf die Werteinschätzung aus.
Die Ertragswertmethode wird in der Regel angewandt bei Mehrfamilienhäusern bzw. Gewerbeimmobilien. Hier steht nicht die Eigennutzung sondern vielmehr die durch Mietzahlungen erwirtschaftete Rendite im Vordergrund.
Zwei Faktoren sind bei dieser Bewertungsmethode essentiell:
- der Bodenwert
- Wert der baulichen Anlagen.
In die Berechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete ein.
Der Gebäudewert wird durch Kapitalisierung des Nettoertrags festgelegt. Dieser resultiert aus der zu erzielenden Jahresmiete, abzüglich Bewirtschaftungskosten >>> klick Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten)
Der nun ermittelte Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens reduziert. Das Resultat hieraus wird dann mit einem individuellen Vervielfältiger multipliziert (Grundlage: Anlage 21 des Bewertungsgesetzes). Zum Gebäudewert wird noch der Bodenwert (nach Richtwertkarte)addiert.
Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstücks (gerne stellen wir Ihnen auf Anfrage ein Beispiel zur Verfügung).
Das Sachwertverfahren wird i.d.R. angewandt bei selbstgenutzten Häusern oder bei Objekten bei denen es keine Vergleichsobjekte gibt. Hier werden der Wert des Gebäudes (bauliche Anlagen) sowie der Wert des Grundstücks (Wert des Bodens) getrennt ermittelt.
So werden die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu berechnet. Die Herstellungskosten werden nach Standard der Bauweise (hoch oder tendenziell einfach) ermittelt, welche Qualität die baulichen Anlagen haben und wieviel ein Neubau kosten würde.
(gerne stellen wir Ihnen auch hier auf Anfrage ein Beispiel zur Verfügung)